106年全台房市在高價新成屋殺價取量與低價剛性需求撐盤的緩跌中落幕

    吉家網不動產公布房市交易年報，106年台灣房地產市場交易在高價新成屋殺價取量與低價剛性需求撐盤的緩跌中落幕，全台買賣移轉總量為26.6萬件，比105年24.5萬件成長8.6%，呈現價跌量增現象。吉家網不動產董事長李同榮表示，當前台灣面臨政黨三次輪替，整體經濟面臨許多矛盾問題的交織糾葛，民間游資雖多，但房市緩跌未明顯見到底部，不但投資意願下滑，連剛性需求都存在絶大多數觀望的態度。前兩三年許多高屋齡公寓價格均價竟然超過大廈均價，顯然已經受都更效應影響而過度炒作，遲遲等不到都更重建，老屋越來越不值錢，在全台房價一片「跌」價聲中紛紛縮手，同時也影響到都更的進度，房市不景氣、地主難整合、誘因不足、稅制不友善，都是都更推動不順，衝擊老屋身價的原因，以致全台四十年以上老屋若無法都更將會不値錢。這不單純只是台北市的問題，如要解決大台北房價過高問題，若不從公共建設、產業與人口疏移著手，恐怕行政干預市場的措施是無法掌控市場價格的漲跌。

房市反轉以來六都房價台北市跌幅最高達-20.09%、新北市-16.59%、桃竹縣市-9.34%、台中市-11.04%、台南市-10.22%、高雄市-8.95%

    吉家網不動產企研處彙整106年市場成交行情資料，針對六都的平均單價在106Q4對106Q3、106Q4對照105Q4、106年對照105年、單月歷史最高點對照目前最低點等四種不同時間點之分析。從六都的均價歷史最高點對照各自的低點，兩年多以來房價都呈現明顯下跌趨勢，台北市跌幅最高達20.09%、新北市-16.59%、桃竹縣市-9.34%、台中市-11.04%、台南市-10.22%、高雄市-8.95%，各都下跌幅度都頗大，相對消費者已明顯感受房價下跌的現象，只是還有另一種期待和疑慮，期待的是房價可以再下跌便宜些，而疑慮則是擔心房價是否會持續下跌產生泡沫化。關於這點可從106年對照105年的表現來看，六都在這一年的表現也都是下跌趨勢，台北市-4.77%、新北市-5.16%、桃竹縣市-2.81%、台中市-3.15%、台南市-4.08%、高雄市-2.20%，整體下跌的幅度都有縮小情形；另外從106Q4對照單季的表現，台北市在Q4出現上漲0.57%、台中市上漲1.27%，雖然上漲幅度非常小，加上年度交易量也是增加狀態，台北市止跌回穩跡象幾乎是呼之欲出。(參閱以下三張圖)

房地產自從103年Q3反轉向下以來，歷經14季的緩跌，市場專家對於房市何時落底，各有不同預測與看法，並不斷修正與調整。去年有幾家房仲業者分別提出2106年房市交易量上看28萬戶説法，並有業者樂觀表示房市已經落底，但同時也有業者提出較悲觀的說法，直指房市年交易量沒有30萬戶就落不了底，甚至提出市場現況是「不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒有買氣」的四不一沒有論述。

針對上述四不一沒有的說法，吉家網不動產董事長李同榮特別提供購屋者不同的思考：「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」。從104年春天到現在，近三年間，對這波房市下跌趨勢的落底時間已近，預測106年Q4北市房價已率先止跌，107年Q2到下半年全國房價將全面止跌落底。

106年全台行政區漲幅前十名出爐，漲幅第一桃園龜山丶第二高雄鹽埕丶第三台南安定

    106年全台遞延剛性需求買盤逐漸進場，新成屋殺價取量吸引換屋族群進場。從六大都會行政區106年一年來平均單價及成交量分析，漲幅前十名的行政區，分別為台北市中山區，桃園市龜山區，台中市南區、潭子區、太平區、西區，台南市新化區、東區、安定區、高雄市鹽埕區等，漲幅較多行政區集中在台中丶台南，其中以桃園龜山漲幅最大5.81%，Q4平均中古屋均價為18.2萬/坪，鹽埕區漲幅5.72%排第二，安定區漲幅為4.06%。

    觀察漲幅前十名行政區的特點，除了台北市中山區以外，交易的平均房價都是在10-17萬/坪之間，這些行政區都有均價不高的特性，成交量雖然沒有明顯的增加，但在整年不景氣房價的緩跌中，還能保有小漲幅，可見價格較親民是大眾的首選，這些行政區基本上都不算是買賣熱區，但同時擁有均價較低與較低總價的特性，對於低總價預算的一般家庭而言，反而是首購族最適合的房產標的。另外均價低、買賣價差小房價不易波動，這應也是吸引購屋者買進的原因之一。

六都各行政區106Q4對照105Q4同期漲幅排行榜前三名細部分析

漲幅第一名:桃園市龜山區，年度同期比較漲幅5.81%，桃園市自升格直轄市後，建設利多頻傳，加上房價相較雙北地區親民，近年吸引許多年輕首購族移居，帶動人口衝破210萬人，且仍續增加，龜山區轄區內交易熱點為長庚醫院商圈，原本就已經有外移人口續進駐，加上105年4-6月合宜住宅交屋，躍升當年全桃園交易量僅次於桃園、中壢排行第三高的行政區，去年3月又受到機場捷運正式開通利多，人口紅利真的能支撐房市嗎？從數據來看，應該是可印證這理論，因為在自住市場下，此區房價直接反映在交易量上，平民價格留住購屋族的心。

漲幅第二名:高雄市鹽埕區，年度同期比較漲幅5.76%，高雄市行政區房價有一特性，生活機能差不多一路之隔、甚至隔著一條愛河，中古屋房價價差少則5萬以上，多則差距1倍以上，例如鹽埕與前金、楠梓和左營，跨個區有機會撿便宜。鹽埕區市高雄最早發展的區域，也曾是早年「高雄地王」所在，但隨著市中心東移，人口嚴重流失，房市一直處於低檔，受惠市府大力發展再造鹽埕商圈，加上設立流行音樂中心、促進文創元素展，新推案逐漸增多，未來房價頗具增值潛力。

漲幅第三名:台南市安定區，年度同期比較漲幅4.06%，此區原以農業發展為主，屬傳統聚落生活型態，因交通便利，有國道一也有國道八，鄰近原台南市區之故，原傳統生活型態已經逐步變遷中，近年市政府積極推展工業區開發(如新吉工業區)，因南科帶動再加上大台南房價頗高，惟有安定區房價起伏最低，吸引入遷居民大多是南科新鮮人或是一些新進居民，一直持續在成長。

2016年六都行政區跌幅排行前十名，新北市「林三淡」加樹林佔四區 大量餘屋逐漸消化

    去年六大都會行政區一年來平均單價及成交量，跌幅前十名的行政區，集中在新北市及高雄市各佔四個名額。分別為新北市三峽區、林口區、樹林區、淡水區，高雄市鼓山區、新興區、前鎮區、三民區，台南市新市區，台中市南屯區等。其中以三峽區跌幅最大15.75%，交易量增加42.81%，林口區下跌10.68%，交易量增加18.32%，樹林區下跌9.57%，交易量減少15.07%，淡水區下跌7.64%，交易量減少15.23%。這四區都是過去新屋價格漲幅較大供給量較多的區域，去年在價格上有較大的調幅。

    吉家網不動產董事長李同榮表示，「林口、淡水、三峽」屬於空屋、餘屋問題較為嚴重的地區，三峽、林口價跌量增有趕底趨勢，根據營建署去年底公布的最新新建餘屋量統計，全國餘屋高達7.3萬棟，創下歷史新高，六都中以新北市超過1.4萬棟，這些量大的重劃區首當其衝賣壓較重，只要量出就會逐步趕底。

    李同榮指出，全台房屋自2014年起大幅下滑，中古屋市場受預售新屋破盤搶市衝擊，餘屋拋售潮已經浮現，區域推案量大，逼使中古屋屋主也要降價，屋主讓價意願直接影響成交量。

    六都今年交易量截至目前，一月與二月之交易量已超越去年15%，顯示整體交易量還會持續熱絡，房價有機會逐漸止跌，未來賣方是否會持續讓價，吸引自住型購屋族的親睞，可能是決定市場打底回穩的重要參考依據。